A empreitada com IBS e CBS passa a fazer parte da rotina de toda construtora que executa obra para terceiros. Os serviços de construção civil entraram no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar nº 214/2025, e, pelo cronograma de transição da Emenda Constitucional nº 132/2023, a cobrança efetiva da CBS começa em 01/01/2027.
Para a construtora contratada por empreitada ou subempreitada, a mudança atinge três pontos ao mesmo tempo: o tributo que incide sobre cada medição, o crédito sobre materiais e serviços de terceiros e o preço dos contratos já assinados. Além disso, o ISS continua existindo até 2032, e os dois sistemas vão conviver na mesma obra.
Contratos de obra costumam durar mais de um ano. Por isso, um contrato assinado hoje sem cláusula sobre a troca de tributos pode chegar a 2027 com uma margem que ninguém calculou.
O serviço de construção civil no regime específico de bens imóveis
A Lei Complementar nº 214, de 16/01/2025, inclui os serviços de construção civil entre as operações com bens imóveis sujeitas ao IBS e à CBS (art. 252, V). Esse regime específico vale para quem apura os tributos no regime regular (art. 251, caput). Assim, para a construtora prestadora de serviço, as regras centrais são estas:
- Alíquota: as alíquotas de IBS e CBS das operações do regime ficam reduzidas em 50% (LC nº 214/2025, art. 261, caput). No entanto, a alíquota de referência sobre a qual a redução incide ainda depende de definição. Por exemplo, com as estimativas de mercado, entre 26,5% e 28%, a carga nominal sobre o serviço ficaria entre cerca de 13% e 14%, antes dos créditos.
- Base de cálculo: o valor da operação nos serviços de construção civil (art. 255, V),incluídos juros, variações monetárias e reajustes previstos em contrato (art. 255, § 1º, I).
- Momento do fato gerador: o fornecimento do serviço (art. 254, V). Nos contratos por medição, porém, convém confirmar no regulamento como essa regra se aplica a cada etapa medida antes de parametrizar o sistema.
- Local da operação: o Município onde o imóvel está situado, e não a sede da construtora (art. 11, II).
A lei não define, de forma expressa, o que é serviço de construção civil. Por isso, convém analisar caso a caso o enquadramento de atividades próximas da obra, como projeto, gerenciamento e consultoria, antes da emissão do documento fiscal.
Empreitada com IBS e CBS e a convivência com o ISS até 2032
A reforma não troca um tributo por outro de uma só vez. Em vez disso, para o serviço de construção civil, a sequência prevista no cronograma da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da LC nº 214/2025 é a seguinte:
- Até 31/12/2026: ano-teste, com destaque informativo de IBS e CBS no documento fiscal, sem cobrança efetiva.
- 2027 e 2028: a CBS tem cobrança efetiva, PIS e Cofins deixam de existir, o IBS fica em alíquota simbólica e o ISS segue integral.
- 2029 a 2032: as alíquotas do ISS caem para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das fixadas na legislação municipal, ano a ano, enquanto o IBS aumenta (ADCT, art. 128, incluído pela EC nº 132/2023).
- A partir de 2033: o ISS deixa de existir, e IBS e CBS passam a valer integralmente.
Entre 2027 e 2032, portanto, a construtora apura os dois sistemas na mesma obra. O ISS continua regido pela Lei Complementar nº 116/2003, inclusive quanto ao recolhimento no local da execução da obra nos serviços do subitem 7.02 da lista anexa (art. 3º, III),enquanto IBS e CBS seguem a LC nº 214/2025. Já tratamos o efeito da extinção do PIS e da Cofins sobre o caixa no nosso post sobre fluxo de caixa e capital de giro de incorporadoras em 2027.
Crédito de IBS e CBS na obra: materiais, subempreiteiros e serviços
Hoje, o ISS pago em cada etapa da cadeia da obra não gera crédito para a etapa seguinte. No novo modelo, por outro lado, a construtora do regime regular apropria crédito do IBS e da CBS pagos nas aquisições, desde que a operação esteja em documento fiscal eletrônico idôneo e o débito do fornecedor esteja extinto (LC nº 214/2025, art. 47, §§ 1º e 2º). Na prática, quatro situações pedem atenção:
- Subempreiteiro optante do Simples Nacional que recolhe IBS e CBS dentro do regime: o crédito do contratante fica limitado ao montante devido por meio do Simples (art. 47, § 9º, II).
- Fornecimento de materiais a tomador que não é contribuinte do regime regular: o crédito sobre os materiais fica limitado ao valor do débito do serviço (art. 255, § 5º). A limitação não se aplica a obras para a Administração Pública direta, autarquias e fundações públicas (art. 255, § 6º).
- Controle por obra: custos apurados por obra, com referência à identificação da obra no CIB, facilitam a comprovação dos créditos perante a fiscalização.
- Rastreabilidade das compras: na apuração por empreendimento, o documento fiscal das aquisições deve indicar o número do cadastro da obra a que os bens e serviços se destinam (LC nº 214/2025, art. 270, parágrafo único).
O crédito existe, mas depende de cadastro e de controle. Por isso, a construtora que não segrega custos por obra terá mais dificuldade para comprovar os créditos. Além disso, no fornecimento de materiais a não contribuinte, parte do crédito pode ficar sem aproveitamento por causa do limite do art. 255, § 5º. Explicamos o funcionamento do cadastro no nosso post sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro e o crédito por empreendimento.
Quem contrata a empreitada muda o efeito do IBS e da CBS
Na empreitada com IBS e CBS, o mesmo serviço de construção civil produz efeitos diferentes conforme o perfil de quem contrata a obra. Por isso, convém analisar cada contrato separadamente, considerando estes cenários:
- Tomador contribuinte do regime regular, como a incorporadora no regime padrão ou a empresa que constrói sede ou galpão para a própria atividade: em regra, pode apropriar como crédito o IBS e a CBS cobrados na empreitada, observadas as condições do art. 47 da LC nº 214/2025.
- Incorporadora que mantém o RET na transição: a tributação de IBS e CBS da incorporação fica concentrada no regime especial da Lei nº 10.931, de 02/08/2004, sem apropriação de créditos, conforme as regras de transição da LC nº 214/2025. Nesse caso, o tributo da empreitada tende a integrar o custo do empreendimento.
- Tomador que não é contribuinte do regime regular, como a pessoa física que constrói a própria casa: o IBS e a CBS chegam ao preço final, e vale o limite de crédito dos materiais do art. 255, § 5º.
- Administração Pública direta, autarquias e fundações públicas: o limite de crédito dos materiais não se aplica (art. 255, § 6º).
Nenhum desses cenários é, por si só, melhor ou pior para a construtora. Na verdade, o que muda é a forma de precificar, e a resposta segura vem da simulação de cada contrato com os números reais da obra.
Construtora do Simples Nacional: IBS e CBS dentro ou fora do DAS
Muitas empreiteiras e subempreiteiras são optantes do Simples Nacional. A LC nº 214/2025 mantém o regime e permite que o optante apure e recolha o IBS e a CBS pelo regime regular, na forma da Lei Complementar nº 123/2006 (LC nº 214/2025, art. 41, §§ 3º e 4º). A escolha tem efeitos dos dois lados do contrato:
- IBS e CBS dentro do Simples: a construtora não apropria créditos nas suas compras (art. 47, § 9º, I),e o contratante do regime regular só se credita do montante devido por meio do Simples (art. 47, § 9º, II).
- IBS e CBS pelo regime regular: a construtora passa a destacar os tributos com a redução do regime de bens imóveis e a apropriar créditos, e o contratante do regime regular pode se creditar do valor destacado, observadas as condições do art. 47.
- Prazo da opção: o Comitê Gestor do Simples Nacional define as janelas de opção e de cancelamento. Para o primeiro semestre de 2027, elas constam da Resolução CGSN nº 186, de 09/04/2026, art. 2º, com as alterações da Resolução CGSN nº 194, de 25/09/2026; por isso, confira as datas vigentes no Portal do Simples Nacional.
A opção pelo regime regular costuma interessar mais a quem presta serviço para contribuintes que aproveitam crédito, mas também traz apuração e obrigações próprias. Portanto, a decisão depende da carteira de clientes de cada construtora e deve partir de uma simulação.
Contratos de empreitada que atravessam 2027: o que revisar agora
Obras contratadas em 2026 e concluídas depois de 2027 vão passar pela troca de tributos no meio da execução. Por isso, antes da próxima medição, vale revisar estes pontos:
- Cláusula tributária: prever como o preço se ajusta à substituição de PIS, Cofins e ISS por CBS e IBS, separando o tributo do preço do serviço.
- Medições: registrar a data de cada fornecimento, porque ela define o tributo aplicável e o período de apuração.
- Cadastro da obra: confirmar quem providencia a identificação cadastral da obra no CIB (LC nº 214/2025, art. 269) e exigir o número do cadastro nos documentos de compra.
- Fornecedores e subempreiteiros: mapear o regime de cada um, porque o valor do crédito depende dele.
- Centro de custo por obra: a LC nº 214/2025 prevê a apuração do IBS e da CBS por empreendimento de construção civil, com cada obra como centro de custo distinto (art. 270, caput). Organizar os custos por obra no sistema de gestão acompanha essa lógica e ajuda a sustentar os créditos.
- Documento fiscal: acompanhar o cronograma de obrigatoriedade dos campos de IBS e CBS na NFS-e, fixado pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, para o código de serviço da empresa.
Empreitada com IBS e CBS: o que não depende da alíquota
Nenhum desses ajustes depende da alíquota de referência, que segue sem definição. Pelo contrário, todos dependem de decisões que a construtora pode tomar agora, com o contrato ainda em andamento. Como a regulamentação ainda recebe novos atos do CGIBS e da Receita Federal, confirme a redação vigente antes de aplicar qualquer regra a um contrato.
Na empreitada com IBS e CBS, o contrato e o cadastro pesam tanto quanto a alíquota na carga de cada obra.
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