Contrato de Parceria no Loteamento Urbano: Reflexos Jurídicos e Tributários da Atuação de Terceiros Loteadores à Luz da Evolução Legislativa e dos entendimentos da Receita Federal.
Nas últimas décadas, o setor imobiliário brasileiro tem vivenciado importantes discussões quanto à legitimidade e às consequências práticas do contrato de parceria celebrado entre proprietários de glebas e empreendedores interessados no desenvolvimento de loteamentos urbanos.
A promulgação da Lei nº 14.118/2021, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (LPSU) ‒ Lei nº 6.766/79, trouxe relevante inovação ao prever EXPRESSAMENTE a possibilidade de o loteador não ser, necessariamente, o proprietário do imóvel. Contudo, importante frisar: tal hipótese já era admitida na prática e no entendimento administrativo e doutrinário, diferentemente do regime restritivo da Lei de Incorporações (Lei 4.591/64).
O Loteador Terceiro: Origem, Consolidação e Amparo Legal
Tradicionalmente, o modelo de incorporação imobiliária sempre exigiu, na figura do incorporador, o pleno domínio do imóvel objeto da incorporação ou, ao menos, poderes para aliená-lo, restringindo a atuação de terceiros (art. 31 da Lei 4.591/64). Todavia, a LPSU, desde sua origem, não estabeleceu restrição semelhante.
Esse “vácuo normativo” levou parte da doutrina e da prática registral a defender, já há décadas, a legitimidade do chamado “empreendedor-loteador”, ainda que mero detentor de posse titulada a partir de contrato de parceria ou promessa de cessão de direitos.
Essa posição foi consolidada no Parecer Normativo CST nº 15/1984, da Receita Federal, que, em análise detalhada do tema, reconheceu o contrato de parceria em loteamentos como modalidade atípica, plenamente válida, atribuindo a cada parte o direito de reconhecer, para fins tributários, apenas a parcela das receitas correspondentes à sua participação contratual. Este entendimento foi posteriormente ratificado em diversas Soluções de Consulta (como COSIT 039/2015; DISIT 6.018/2018),que legitimam a partilha do resultado do empreendimento, desde que haja contrato formal, registro regular e individualização contábil.
A partir da alteração da LPSU pela Lei 14.118/2021, essa possibilidade deixou de ser mera construção doutrinária e administrativa, passando a ter respaldo legal expresso, tornando essa via ainda mais segura e previsível para os agentes do mercado.
Consequências Tributárias: Segurança e Proporcionalidade
O olhar atento da Receita Federal sobre o tema é essencial, pois impede distorções tributárias e desenquadramentos fiscais. O Parecer 15/84 e as consultas posteriores apresentam pontos sensíveis:
– O contrato de parceria é reconhecido como atípico, válido e eficaz, não configurando, por si, uma SCP (Sociedade em Conta de Participação),nem uma SPE (Sociedade de Propósito Específico). Cada parceiro reconhece receitas, custos e despesas conforme sua participação no contrato de parceria.
- Não ocorre bitributação, pois cada beneficiário tributa somente a receita proporcional aos lotes que lhe couberem.
- Não há exigência de recolhimento de ITBI pela mera cessão de posse ou participação em resultado, exceto se houver efetiva transmissão de domínio (as exceções ficam restritas a interpretações municipais específicas).
- As receitas e os custos devem ser segregados contábil e fiscalmente, gerando maior transparência e conformidade.
Adoção Prática: O loteador-empreendedor pode, inclusive, ser pessoa jurídica especializada em gestão de projetos, sem qualquer vínculo anterior com a gleba, profissionalizando o desenvolvimento urbano e facilitando a entrada de investidores institucionais.
Vantagens do Modelo de Parceria com Terceiro-Loteador
- Abertura para especialistas: O proprietário pode atrair parceiros que detenham capital, expertise técnica, acesso a crédito e know-how de mercado.
- Alinhamento de interesses: Parceiros compartilham riscos, custos de aprovação, investimentos em infraestrutura e comercialização.
- Planejamento tributário legítimo: Confiabilidade do entendimento da Receita Federal, evitando questionamentos fiscais futuros e bitributações.
- Preservação do patrimônio: O proprietário mantém o domínio até a liquidação total, reduzindo riscos de perda do bem antes do recebimento de sua parcela.
- Redução de custos: Possibilidade de diminuição de custos tributários iniciais, sobretudo relacionados ao ITBI, e estrutura moderna de distribuição de resultados.
Desvantagens, Atenções e Riscos
- Sujeição à regularidade registral: Toda a parceria depende do registro correto do projeto e adimplemento das exigências legais junto aos órgãos públicos.
- Responsabilidade solidária ou subsidiária: O proprietário pode ser responsabilizado por eventuais descumprimentos de obrigações legais ou ambientais.
- Potenciais conflitos contratuais: Parâmetros mal definidos na partilha de receitas, custos de obras e cronograma podem gerar litígios de alta complexidade.
- Risco de descumprimento fiscal: O insucesso em segregar receitas e despesas conforme exigido pela Receita Federal pode acarretar autuações graves.
Considerações Finais
A evolução normativa com a Lei nº 14.118/2021 apenas consolidou e conferiu maior segurança jurídica a uma prática já validada e bem estabelecida na doutrina, jurisprudência administrativa e nos procedimentos fiscais. O contrato de parceria, com atuação do terceiro como loteador, permite que o setor imobiliário atraia capital, tecnologia e governança, ao mesmo tempo em que protege interesses fundamentais do proprietário.
Do ponto de vista tributário, o respaldo das Consultas e Pareceres da Receita Federal, aliado à previsão expressa em Lei, confere lastro para adoção segura do modelo, desde que as práticas de governança, compliance e execução contratual estejam alinhadas.
Em conclusão, a parceria com terceiro-loteador em loteamentos urbanos, hoje, é expressão de modernidade e eficiência econômica, e pode ser diferencial competitivo relevante, desde que bem assessorada e estruturada.