Uma incorporadora com três empreendimentos em andamento pode fechar o mês com R$ 500 mil em caixa consolidado. Ao mesmo tempo, um desses empreendimentos pode estar com déficit de R$ 800 mil, sustentado pelo caixa positivo dos outros dois. Como resultado, sem acompanhar o fluxo de caixa por obra, o caixa consolidado esconde essa situação até que ela vire emergência de liquidez.
Isso acontece porque cada empreendimento tem ciclo próprio, de dois a cinco anos entre a compra do terreno e a entrega das últimas unidades. Além disso, os custos da obra ocorrem antes da maior parte da receita de vendas. Dessa forma, essa diferença de ritmo gera uma exposição de caixa que a média da empresa não mostra.
Acompanhar o fluxo de caixa por obra, e não só o caixa da empresa como um todo, é o que permite agir cedo. Assim, o déficit de um empreendimento específico não chega a comprometer os outros.
Por que o fluxo de caixa por obra revela o que o caixa consolidado esconde
O erro mais comum é tratar o caixa da empresa como um único indicador de saúde financeira. Isso, por sua vez, mascara desequilíbrios que só aparecem quando segregados por empreendimento:
- Antes de mais nada, receita contratada é tratada como caixa disponível, quando na verdade é promessa de recebimento, sujeita a inadimplência e a distrato.
- Da mesma forma, recursos de diferentes empreendimentos, ou de SPE e holding, se misturam num único fluxo, o que impede saber se cada projeto é individualmente rentável.
- O cronograma de desembolso da obra é tratado como linear, quando na prática costuma acelerar no meio da construção.
- Além disso, a inadimplência não é monitorada por empreendimento. Ainda assim, uma taxa de 10%, que parece pequena, pode representar redução relevante no fluxo mensal de um projeto específico.
Sem segregação, o caixa positivo de um empreendimento maduro cobre, por um tempo, o déficit de um empreendimento em fase inicial. O problema só aparece quando esse empreendimento maduro também precisa do próprio caixa.
A seguir, um exemplo simplificado ilustra o problema. O empreendimento A, já em fase final de obra, está com caixa positivo de R$ 900 mil, sustentado pelas últimas parcelas recebidas. Já o empreendimento B, em plena construção, acumula déficit de R$ 800 mil. Isso acontece porque o desembolso da obra está no pico da curva S, enquanto boa parte da receita ainda não venceu. Por fim, o empreendimento C, recém-lançado, tem caixa positivo de R$ 400 mil. Ao final, a soma dos três resulta em R$ 500 mil de caixa consolidado, sem indicar que o empreendimento B precisa de atenção imediata.
O que a lei já exige de segregação no fluxo de caixa por obra
Para empreendimentos submetidos ao regime de afetação patrimonial, a segregação de recursos não é só boa prática: é obrigação legal. A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 31-A, estabelece que os recursos financeiros de cada patrimônio de afetação só podem ser usados para despesas daquela incorporação específica.
O art. 31-D da mesma lei detalha essa obrigação: o incorporador deve manter os recursos em conta de depósito aberta especificamente para o empreendimento, manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado disso pela legislação tributária, e entregar à Comissão de Representantes balancetes trimestrais do patrimônio de afetação.
Essa exigência legal, pensada para proteger o comprador, é também uma estrutura pronta de controle gerencial. Ao tratar da transição do RET, a JMS já recomenda estruturar o centro de custo por obra no ERP. Plataformas de gestão para o setor, como o Sienge, já oferecem essa segregação por empreendimento nativamente. Essa estrutura é o que sustenta, na prática, a escrituração segregada. Empreendimentos fora do regime de afetação não têm essa obrigação legal, mas ganham o mesmo benefício gerencial ao adotar a prática por conta própria.
A curva S financeira: comparar o previsto com o realizado
Ter o caixa e a contabilidade segregados por empreendimento é a base. Falta o passo seguinte: comparar, período a período, o que estava planejado para aquela obra com o que de fato aconteceu. É essa comparação que a curva S financeira sustenta.
A curva S é a representação gráfica do ritmo de uma obra ao longo do tempo. Assim, recebe esse nome pelo formato que assume: consumo baixo no início, pico durante a execução e queda ao final.
Vale acompanhar duas curvas em paralelo. Primeiramente, a curva S física mede o avanço real da obra frente ao cronograma. Já a curva S financeira mede o valor gasto frente ao orçamento previsto. Quando o realizado se afasta do previsto, isso costuma aparecer primeiro na curva S financeira, antes de virar um desvio de caixa visível no consolidado.
Um indicador de apoio é o Índice de Desempenho de Prazo, o IDP. Ele compara o valor do trabalho já entregue com o valor que deveria ter sido entregue até aquele ponto do cronograma.
Atenção: um IDP abaixo de 1 sinaliza atraso físico. Como consequência, isso tende a adiar despesas previstas para depois. Também tende a adiar receitas vinculadas a marcos de obra, quando o contrato prevê isso.
Por isso, acompanhar a curva S financeira por empreendimento, e não só o cronograma físico, é o que permite projetar o desembolso dos próximos meses com precisão.
Ciclo financeiro e necessidade de capital de giro por obra
O ciclo financeiro de um empreendimento não se resume ao intervalo entre pagar um fornecedor e receber uma parcela isolada. Ele acompanha o cronograma da obra como um todo, da compra do terreno e dos primeiros desembolsos até o momento em que a receita acumulada das vendas ultrapassa o custo acumulado da construção. É esse intervalo mais longo que sustenta o ciclo de dois a cinco anos já mencionado.
Dentro desse ciclo maior, vale acompanhar também dois prazos operacionais de curto prazo. O prazo médio de recebimento das parcelas de venda costuma ficar entre 90 e 180 dias. Já o prazo médio de pagamento a fornecedores da obra costuma ficar entre 30 e 60 dias. Esses dois prazos afetam o caixa mês a mês, mas não substituem o acompanhamento do ciclo completo do empreendimento: mesmo com pagamentos e recebimentos em dia, a obra pode seguir consumindo caixa enquanto o custo acumulado ainda superar a receita acumulada.
É justamente esse ponto, em que o custo acumulado supera a receita acumulada, que define a necessidade de capital de giro do empreendimento a cada momento. Como a curva S financeira já mostra, esse descompasso costuma ser maior no meio da obra, quando o desembolso está no pico e boa parte da receita ainda não venceu ou não foi recebida. É esse intervalo que precisa de financiamento, seja por capital próprio, por linha de crédito à produção ou por antecipação de recebíveis via FIDC. Vale notar que cada opção tem custo e prazo diferentes.
Sinal de alerta: quando o custo acumulado de uma obra supera, por vários meses seguidos, a receita efetivamente recebida, sem uma fonte de financiamento dimensionada para cobrir esse intervalo, a operação passa a depender de dívida de curto prazo para se sustentar.
Os indicadores que fazem sentido por obra, não só para a empresa
A partir da segregação por empreendimento, alguns indicadores merecem acompanhamento constante:
- Antes de tudo, saldo de caixa segregado por empreendimento, não a posição consolidada da empresa.
- Previsão de recebimentos das parcelas futuras, ajustada pelo histórico de inadimplência daquele projeto específico.
- Custo de obra realizado frente ao orçado, para identificar desvios antes que se acelerem.
- Custo de aquisição por unidade vendida, que mede a eficiência da campanha comercial daquele lançamento.
- Índice de inadimplência com aging, isto é, quanto tempo cada parcela em atraso já leva sem pagamento.
- Por último, margem atualizada do empreendimento, considerando receitas e custos efetivamente incorridos até o momento.
Esses indicadores se somam à curva S financeira, ao IDP e à necessidade de capital de giro já detalhados nas seções anteriores, e devem ser lidos em conjunto com eles, não isoladamente. Vale acompanhar também a velocidade de vendas sobre oferta, o VSO. O cálculo divide as unidades vendidas pelas unidades ofertadas no período, incluindo estoque inicial e lançamentos, multiplicado por cem. Um VSO acima de 40% a 50% costuma indicar boa absorção de mercado. Também tende a significar ciclo de recebimento mais curto para aquele empreendimento.
O que a Lei do Distrato muda na previsão de recebimentos
A previsão de recebimentos de um empreendimento não pode ignorar o risco de distrato. A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que alterou as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, disciplina o que acontece quando o comprador desiste ou deixa de pagar.
Em caso de distrato por inadimplemento do comprador, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem por inteiro. Pode reter também uma pena convencional de até 25% do valor pago no regime geral, ou de até 50% sob patrimônio de afetação (Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, incisos I e II, e § 5º). Já o restante deve ser devolvido em até 60 dias, corrigido conforme o contrato (art. 43-A, § 1º).
A mesma lei também limita o outro lado do risco. A incorporadora pode prorrogar a entrega em até 180 dias corridos, desde que isso conste expressamente do contrato (art. 43-A, caput).
Atenção: passado esse prazo, o comprador pode rescindir e tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º),valor que também precisa entrar na previsão de caixa do empreendimento em atraso.
Para o fluxo de caixa por obra, a previsão de recebimentos deve incorporar, desde o início, uma taxa esperada de distrato. Deve incorporar também o efeito da eventual devolução sobre o caixa daquele projeto específico.
Com que frequência acompanhar o fluxo de caixa por obra
Uma rotina de acompanhamento sustenta esses indicadores. Duas cadências fazem sentido na maioria dos casos:
- Em primeiro lugar, revisão semanal, por empreendimento, do saldo de caixa, da inadimplência e dos custos realizados até o momento.
- Em segundo lugar, revisão mensal mais aprofundada, com projeção de recebimentos para os três meses seguintes e comparação do custo realizado contra o orçamento da obra.
- Revisão mensal também da curva S financeira e da necessidade de capital de giro, para captar desvios de ritmo antes que virem desvio de caixa.
Essa rotina só funciona se o lançamento de cada despesa e receita já nascer vinculado ao empreendimento e à categoria de custo corretos. Sem esse registro disciplinado na origem, nenhum indicador consolidado depois recupera a informação perdida.
Fluxo de caixa por obra não substitui o acompanhamento financeiro da empresa como um todo. Complementa esse acompanhamento, revelando riscos que só aparecem quando o caixa é olhado empreendimento por empreendimento, e não pela média da carteira.
O caixa da empresa pode estar positivo enquanto uma obra específica já está no vermelho. Só o fluxo de caixa por obra mostra isso a tempo de agir.
A JMS apoia incorporadoras e construtoras na estruturação do centro de custo por obra e no acompanhamento periódico desses indicadores, empreendimento por empreendimento. Conte com especialistas para organizar essa rotina na sua carteira.