O regime de transição do RET segue disponível até o final de 2028. Manter a opção ou migrar para o regime padrão de IBS e CBS, porém, não se resolve com uma regra geral. Essa escolha depende do peso do custo do terreno e da obra sobre a receita de cada empreendimento.
Decidir sem simular, empreendimento por empreendimento, é o tipo de escolha que só mostra seu custo real na conclusão da obra. Nesse momento, já não há mais margem para corrigir o que ficou para trás.
O que é o regime de transição do RET
O RET, Regime Especial de Tributação do patrimônio de afetação Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem regra de transição própria na Reforma Tributária Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, art. 485. Incorporações com opção válida pelo RET firmada antes de 1º de janeiro de 2029 podem continuar recolhendo a CBS nos moldes do regime especial até a conclusão do empreendimento. Com isso, afastam as demais incidências de IBS e CBS sobre aquele empreendimento:
- Incorporação em geral: 4% sobre a receita recebida.
- Habitação de interesse social e faixas incentivadas: 1% sobre a receita recebida.
O que a transição do RET trava
Manter a opção pelo RET tem um preço que não aparece na alíquota. Quem opta abre mão de:
- Crédito de IBS e CBS sobre as aquisições da obra, já que o modelo RET não segue a não cumulatividade plena do regime padrão (LC 214/2025, arts. 47 a 56).
- Redutores de ajuste e social na eventual alienação das unidades.
- Flexibilidade de regime: a opção é exclusiva e exige escrituração segregada por empreendimento enquanto durar.
Depois de 31 de dezembro de 2028, novos empreendimentos deixam de ter essa porta aberta. Passam direto para o regime padrão, já com a redução de 50% do art. 261 da LC 214/2025.
Como funciona o regime padrão para comparação
O regime padrão constrói a base de cálculo em camadas. É essa mecânica, aliás, que faz a comparação com o RET variar de empreendimento para empreendimento:
- Parte-se da receita de venda das unidades.
- Deduz-se o redutor de ajuste (LC 214/2025, arts. 257 e 258): o custo de aquisição do terreno e da obra, para tributar só a valorização real.
- Deduz-se o redutor social (LC 214/2025, art. 259),até zerar a base: R$ 100.000 por unidade residencial nova, ou R$ 30.000 por lote residencial, valores de referência atualizados por IPCA.
- Sobre o que sobrar, aplica-se a alíquota reduzida em 50% (LC 214/2025, art. 261, caput).
A alíquota de referência do IVA ainda não foi fixada por Resolução do Senado Federal. Por isso, os cálculos a seguir usam a estimativa de mercado de aproximadamente 26,5%. Essa estimativa resulta em alíquota efetiva pós-redução de aproximadamente 13,25% sobre a base já reduzida, e todo resultado abaixo deve ser lido como aproximação, não como valor definitivo.
Simulação: transição do RET x regime padrão em três cenários de custo
Os três cenários partem do mesmo empreendimento, com receita de vendas de R$ 10.000.000 e 10 unidades residenciais novas (redutor social de R$ 1.000.000 no total). O que muda é o custo de aquisição do terreno e da obra.
Cenário de custo alto, com redutor de ajuste de R$ 8.000.000: a base de cálculo fica em R$ 1.000.000, o IBS e a CBS estimados no regime padrão somam cerca de R$ 132.500, contra R$ 400.000 no RET. O regime padrão sai bem mais barato.
Cenário intermediário, com redutor de ajuste de R$ 6.000.000: a base sobe para R$ 3.000.000, e o imposto estimado no regime padrão fica em cerca de R$ 397.500, praticamente empatado com os R$ 400.000 do RET.
Cenário de custo baixo, com redutor de ajuste de R$ 3.000.000: a base chega a R$ 6.000.000, e o imposto estimado no regime padrão sobe para cerca de R$ 795.000, quase o dobro do RET. Aqui, manter a opção sai bem mais barato.
A única variável que muda entre os três cenários é o peso do redutor de ajuste, e isso basta para inverter completamente qual regime custa menos. Quanto maior o custo do terreno e da obra em relação à receita, mais o regime padrão tende a compensar. Já quanto maior a margem do empreendimento, mais a opção pelo RET tende a se manter vantajosa.
O prazo que baliza a decisão
A janela para manter ou exercer a opção pelo RET com efeito de transição se fecha em 31 de dezembro de 2028. Empreendimentos com afetação já constituída antes dessa data têm a opção, enquanto novos lançamentos a partir de 2029 vão direto para o regime padrão. Por isso, 2026, 2027 e 2028 são os anos em que a simulação obra por obra faz mais diferença.
O que fazer agora
- Levantar cada empreendimento da carteira por status de afetação e por data de opção pelo RET.
- Simular os dois regimes empreendimento por empreendimento, com o custo real do terreno e da obra, não com uma média da carteira.
- Estruturar o centro de custo por obra no ERP, vinculado ao Código de Identificação da Obra (LC 214/2025, art. 269),para sustentar o redutor de ajuste e a escrituração segregada.
- Revisitar a simulação quando a alíquota de referência do IVA for definida por Resolução do Senado Federal.
Não existe regime melhor para toda a carteira de uma incorporadora. A opção pelo RET e o regime padrão respondem a lógicas diferentes, e qual delas custa menos depende diretamente da relação entre o custo do terreno, o custo da obra e a receita de cada empreendimento.
Simular obra por obra é o que transforma uma alíquota em decisão.
A JMS está preparada para simular esse comparativo empreendimento por empreendimento antes que a janela de opção se encerre. Conte com especialistas para essa avaliação.