A permuta de terreno por unidades a construir é uma das formas mais comuns de o incorporador adquirir a área do empreendimento sem desembolsar o preço em dinheiro. Com o IBS e a CBS, a operação ganha regras próprias. Além disso, elas variam conforme o perfil do proprietário do terreno e a existência de torna.
A Lei Complementar nº 214, de 16/01/2025, trata do tema no art. 252, que a Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026, alterou em pontos relevantes. Por isso, a pergunta prática vai além de saber se há tributo na permuta. Ela inclui também o que acontece com o redutor de ajuste do terreno e das unidades.
Este artigo explica as regras, apresenta um exemplo hipotético e lista o que revisar nos contratos e na contabilidade antes da próxima permuta.
Este texto trata do regime padrão. Por outro lado, incorporações sob patrimônio de afetação que pediram a opção pelo RET antes de 01/01/2029 (art. 485 da lei complementar) e as demais operações sujeitas às regras de transição exigem análise própria.
[INSERIR IMAGEM AQUI. Texto alternativo (alt): Permuta de terreno por unidades na incorporação e IBS e CBS]
Permuta de terreno na incorporação: quando IBS e CBS não incidem
O art. 252, § 2º, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026, prevê que IBS e CBS não incidem nas operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna. Assim, na incorporação, essa regra alcança, em regra, a troca do terreno por unidades imobiliárias a construir.
O § 6º do mesmo artigo estende o tratamento a uma situação parecida: a compra e venda de imóvel já quitada, seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade construída ou a construir. Isso vale, porém, apenas quando as partes firmam a alienação do imóvel e o compromisso de dação na mesma data, por instrumento público. A forma do contrato, portanto, pode decidir se a operação se enquadra na hipótese de não incidência.
Ainda assim, a ausência de incidência sobre o imóvel permutado convive com efeitos importantes no redutor de ajuste e na tributação da torna, tratados a seguir.
Torna na permuta: a parcela que entra na tributação
Na permuta de terreno, quando as partes não trocam valores equivalentes e uma delas complementa a diferença em dinheiro, esse complemento é a torna. O art. 252, § 2º, inciso I, determina a tributação da torna nos termos do Capítulo de bens imóveis da lei complementar, com a alíquota reduzida em 50% prevista no art. 261, caput.
Além disso, o § 3º do art. 252 determina que o valor permutado não entra no valor da operação para o cálculo do redutor de ajuste de que trata o art. 258. Na prática, a regra evita que valores artificiais atribuídos ao imóvel permutado gerem redutor indevido. No entanto, operações com valores distantes do valor de mercado são tema controvertido e exigem análise individual.
Suponha, apenas para ilustrar, um terreno avaliado em R$ 4.000.000,00 permutado por unidades a construir no valor de R$ 3.800.000,00, com torna de R$ 200.000,00 paga em dinheiro pelo incorporador ao proprietário do terreno. Nesse caso, os R$ 3.800.000,00 permutados ficam fora da incidência, e a lei submete à tributação a parcela de R$ 200.000,00. O valor efetivo, porém, depende da alíquota de referência, que o Senado Federal ainda não fixou, e dos redutores aplicáveis ao caso.
Em síntese, o desenho da torna merece atenção contratual, porque ela concentra a incidência da operação.
Redutor de ajuste na permuta de terreno por unidades
Para começar, os arts. 257 e 258 da lei complementar disciplinam o redutor de ajuste e o vinculam a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 01/01/2027. Ele serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo da alienação do imóvel, e o IPCA corrige o seu valor (art. 257, caput, § 1º e § 3º). Assim, para imóveis de propriedade do contribuinte em 31/12/2026, o valor inicial corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência do art. 256 (art. 258, inciso I).
Nas permutas entre contribuintes do regime regular, por sua vez, o art. 252, § 5º, estabelece duas regras. Primeiro, o contribuinte mantém o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta e pode usá-lo em operações futuras com o imóvel recebido. Segundo, na permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste acompanha a fração ideal das unidades permutadas, na proporção da operação de cada permutante.
Na prática, o custo do terreno não se perde na troca. Por isso, a empresa precisa controlá-lo por empreendimento e por fração ideal, para aplicar corretamente o redutor na venda das unidades.
Quando o proprietário do terreno não é contribuinte do regime regular
Contudo, nem todo proprietário de terreno é contribuinte do regime regular. A pessoa física, por exemplo, só se enquadra nessa condição nas hipóteses do art. 251, §§ 1º e 2º, da lei complementar. Para as permutas entre contribuinte e não contribuinte, o art. 252, § 5º-A, que a Lei Complementar nº 227/2026 incluiu, traz as seguintes regras:
- para o imóvel recebido em permuta pelo não contribuinte, não se constitui redutor de ajuste;
- para o imóvel recebido pelo contribuinte, sem torna, o redutor corresponde ao valor do redutor do imóvel que ele deu em permuta;
- se o contribuinte paga a torna, o redutor equivale ao do imóvel dado em permuta, acrescido do valor da torna;
- se o não contribuinte paga a torna, o redutor equivale ao do imóvel dado em permuta pelo contribuinte, com dedução da torna, sem que o valor possa ser negativo.
Portanto, a leitura do perfil do proprietário passa a ser uma etapa da análise prévia da permuta, porque define qual conjunto de regras se aplica.
Regulamentação do regime de bens imóveis
A Resolução CGIBS nº 6, de 30/04/2026, regulamenta o IBS, e o Decreto nº 12.955, de 29/04/2026, regulamenta a CBS. Dessa forma, a análise de cada permuta de terreno deve combinar a lei complementar e esses regulamentos, cujos dispositivos sobre bens imóveis (arts. 360 a 385 da resolução) precisam ser conferidos caso a caso.
O que revisar antes de assinar a próxima permuta
Antes de assinar, algumas providências reduzem o risco de surpresa fiscal na permuta de terreno:
- perfil do proprietário do terreno: verificar se é contribuinte do regime regular, com base no art. 251, §§ 1º e 2º;
- valor de aquisição do terreno e documentos que o comprovem, além do valor de referência do art. 256, porque o valor inicial do redutor de ajuste depende deles (art. 258, inciso I);
- instrumento da permuta com frações ideais, unidades devidas e eventual torna descritas com clareza, observando a formalização exigida pelo § 6º do art. 252 quando houver dação em pagamento;
- controle do redutor de ajuste por empreendimento e por permutante no ERP e na contabilidade, com vínculo ao cadastro da obra;
- ITBI e imposto de renda, que seguem regras próprias e devem ser analisados à parte.
O redutor de ajuste também aparece em nossos artigos sobre a transição do RET até 2028 e sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro e o Código de Identificação da Obra.
Na permuta de terreno, o resultado tributário se define no desenho do contrato e no controle do redutor de ajuste.
A JMS Contabilidade acompanha a regulamentação da reforma tributária e apoia incorporadoras e loteadoras na análise de permutas, na parametrização fiscal e na revisão contratual. Se você quer entender como a permuta de terreno afeta o seu empreendimento, fale com um de nossos especialistas.
Conteúdo de caráter informativo, atualizado conforme a legislação vigente em 07/10/2026. Ele não substitui a análise do caso concreto. Por isso, cada situação deve ser verificada individualmente, considerando o contrato, o perfil das partes e a regulamentação aplicável. Por fim, o valor do exemplo é hipotético, e revisaremos as estimativas quando o Senado Federal fixar a alíquota de referência do IVA.