Na venda de imóveis, o IBS e a CBS não incidem necessariamente sobre o preço cheio. A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, criou dois mecanismos que reduzem a base de cálculo antes da aplicação da alíquota: o redutor de ajuste e o redutor social.
Por isso, para a incorporadora e a loteadora, entender os dois permite estimar a carga tributária de cada unidade. Eles dependem do custo de aquisição do imóvel, do momento da compra e do tipo de bem vendido.
Este artigo explica como cada redutor funciona, como eles se combinam e o que a equipe deve organizar desde já. O seu sistema guarda o custo de aquisição de cada imóvel de forma que ele possa ser recuperado na hora da venda?
Redutor de ajuste: como funciona o art. 257 da LC 214/2025
O art. 257, caput, da Lei Complementar nº 214/2025 prevê que, a partir de 01/01/2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS um valor correspondente ao redutor de ajuste, nos termos do regulamento.
Segundo o § 1º, o redutor será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do imóvel. O § 3º determina a correção de seus valores pelo IPCA ou por outro índice que venha a substituí-lo.
Na alienação, por sua vez, o § 4º distingue dois casos. Se o adquirente for contribuinte do regime regular, o redutor se mantém com o mesmo valor e critério de correção. Nos demais casos, porém, o redutor se extingue. O § 8º acrescenta que a ausência de regulamentação da forma de utilização não impede o uso do redutor nos termos da lei complementar.
Em termos práticos, o redutor de ajuste faz a tributação recair sobre a valorização do imóvel, e não sobre todo o capital investido.
Valor inicial do redutor de ajuste: o que diz o art. 258
O art. 258 define o valor inicial do redutor de ajuste em três situações. A redação vigente decorre da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, art. 174, que também acrescentou o § 10 ao dispositivo.
- Inciso I: imóveis de propriedade do contribuinte em 31/12/2026, com o valor de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência de que trata o art. 256.
- Inciso II: imóveis em construção em 31/12/2026, com o valor de aquisição do imóvel sobre o qual a construção é realizada e os custos e despesas diretas anteriores a 01/01/2027.
- Inciso III: imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a partir de 01/01/2027.
O § 6º do art. 258 ainda prevê valores adicionais que compõem o redutor, conforme o art. 257, § 2º, inciso II. Por isso, o controle do redutor não se limita ao preço pago pelo terreno, e convém conferir cada componente no texto oficial.
Redutor social: o abatimento fixo do art. 259
O art. 259, caput, permite deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS, na alienação de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular, os seguintes valores:
- R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo;
- R$ 30.000,00 por lote residencial.
A dedução não pode superar a base de cálculo que sobra após o redutor de ajuste. Além disso, pelo § 2º, o redutor social pode ser usado uma única vez em cada imóvel. O § 3º determina a atualização mensal dos valores pelo IPCA, a partir da publicação da lei complementar, o que significa que o valor vigente pode diferir do valor nominal citado.
Por fim, o § 1º traz os conceitos. Lote residencial é a unidade resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Imóvel novo é o que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento.
Redutor de ajuste e redutor social juntos: exemplo ilustrativo
Como o redutor social não pode superar a base que sobra depois do redutor de ajuste, a ordem de aplicação importa. Considere duas hipóteses numéricas, sem atualização monetária e sem alíquota, apenas para mostrar a mecânica:
- Unidade residencial nova vendida por R$ 400.000, com redutor de ajuste de R$ 150.000: a base após o ajuste é R$ 250.000, e o redutor social de R$ 100.000 leva a base final a R$ 150.000.
- Mesma unidade, com redutor de ajuste de R$ 350.000: a base após o ajuste é R$ 50.000, o redutor social fica limitado a esse valor, e a base final é zero.
Vale lembrar que os valores do exemplo são hipotéticos, e que o exemplo não trata da alíquota aplicável sobre a base final.
Permuta, parceria e RET: casos que exigem análise
Por outro lado, alguns arranjos mudam a forma de usar os redutores. Na permuta de terreno por unidades, o redutor de ajuste acompanha a fração de cada permutante. Esse tema está no artigo sobre permuta de terreno por unidades na incorporação.
Já no loteamento realizado por contrato de parceria, o art. 257, § 7º, e o art. 259, § 4º, determinam a aplicação proporcional dos redutores à operação de cada parceiro, conforme os percentuais definidos no contrato. Também na fusão, no remembramento e na divisão de imóveis, os §§ 5º e 6º do art. 257 tratam da soma e da alocação dos redutores.
Por fim, a aplicação dos redutores a empreendimentos sob o RET ou em regras de transição depende de análise do caso concreto. Para essa comparação, veja a simulação da transição do RET até 2028.
Como a incorporadora pode se preparar para os redutores
As medidas abaixo são boas práticas da JMS Contabilidade, e não exigências legais:
- reunir e guardar a documentação do custo de aquisição de cada terreno e imóvel, inclusive dos imóveis em estoque e das obras em andamento em 31/12/2026;
- registrar, por imóvel e por unidade, o valor do redutor de ajuste e o seu consumo conforme as vendas;
- definir o critério de alocação do redutor entre as unidades, conforme o regulamento;
- identificar as unidades residenciais novas e os lotes residenciais, para controlar o uso único do redutor social;
- revisar contratos de permuta e de parceria, para que os percentuais de cada parte estejam claros;
- simular a carga de cada unidade antes de definir preço e fluxo de recebimento.
O regime ainda pode mudar por atualização e regulamentação. Por isso, confira eventuais alterações posteriores no texto consolidado do Planalto.
Controlar o redutor desde a compra do terreno é o que torna a carga de cada unidade previsível.
A JMS Contabilidade acompanha a regulamentação da reforma tributária no setor imobiliário e apoia incorporadoras e loteadoras na simulação da carga por empreendimento e na organização do custo por obra. Fale com a nossa equipe para avaliar o caso concreto da sua empresa.