O ano-teste da Reforma Tributária do Consumo deixou de ser uma pauta futura para se tornar uma realidade em curso. Desde agosto de 2026, parte dos documentos fiscais eletrônicos já circula com os campos de IBS e CBS, e nos próximos meses esse cronograma chega também à nota fiscal de serviço.
Para construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias, o impacto vai além de um ajuste de layout. A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixam datas específicas para cada tipo de documento fiscal. Além disso, a nota fiscal de serviço concentra boa parte das operações de construção civil e de administração e intermediação imobiliária.
Ignorar esse cronograma é assumir o risco de emitir documentos rejeitados ou de perder o prazo de adaptação do sistema. Esse risco pesa justamente no segmento que movimenta a maior parte das operações da carteira.
O que é o ano-teste de 2026, na prática
A Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, criou o IBS e a CBS, regulamentados pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, e complementados pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Segundo o Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 1/2025, quem cumpre as obrigações acessórias do ano-teste fica dispensado do recolhimento efetivo de IBS e CBS em 2026. As alíquotas de teste previstas na Lei Complementar nº 214/2025, de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, são compensadas com PIS e Cofins, sem gerar aumento de carga.
Isso não torna a fase simbólica. Ela já exige:
- Destaque obrigatório dos campos de IBS e CBS nos documentos fiscais eletrônicos.
- Escrituração e movimentação real de informação fiscal, mesmo sem cobrança efetiva.
- Sistemas, cadastros e rotinas prontos antes de 2027, quando a CBS passa a ser cobrada integralmente, e de 2029, início da transição efetiva do IBS.
Empresas que deixarem esse ajuste de cadastro para depois tendem a sentir a dificuldade justamente quando a cobrança começar a valer.
O cronograma de IBS e CBS na nota fiscal e nos demais documentos fiscais
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou as datas em que cada documento fiscal eletrônico passa a exigir os campos de IBS e CBS, com base no artigo 112 dos regulamentos do IBS (Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026) e da CBS (Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026).
Desde 03/08/2026, a NF-e (modelo 55),a NFC-e (modelo 65),o CT-e, o CT-e OS e o MDF-e já exigem os campos de IBS e CBS. Além disso, a Nota Técnica 2025.002 (versão 1.40) prevê a rejeição desses documentos sem os grupos preenchidos a partir dessa mesma data, que já passou.
A NFS-e, que concentra boa parte das operações de construção civil e de administração e intermediação imobiliária, ainda tem duas janelas pela frente. A primeira começa em 01/10/2026, para os fornecimentos também sujeitos ao ISS na lista geral. A segunda começa em 01/12/2026, para as plataformas digitais, a locação de bens, as taxas condominiais e os demais serviços segmentados. Já os documentos de contribuintes do Simples Nacional e de operações com tributação monofásica só passam a exigir os campos a partir de 01/01/2027.
A alínea exata aplicável a cada cliente deve ser confirmada antes da parametrização.
Por que isso pesa mais para o setor imobiliário
O regime específico de bens imóveis, disciplinado nos artigos 251 a 270 da Lei Complementar nº 214/2025, alcança diretamente:
- A alienação de imóveis, inclusive em incorporação e loteamento.
- As cessões onerosas e os atos translativos ou constitutivos de direitos reais, comuns em loteamento com pagamento parcelado antes da escritura definitiva.
- A locação, cessão onerosa e arrendamento.
- A administração e a intermediação imobiliária.
- Os serviços de construção civil.
São exatamente essas operações que hoje geram NFS-e. Por isso, é nelas que a janela de dezembro de 2026 incide com mais força, incluindo locação de bens e taxas condominiais. Dois pontos adicionais do regime imobiliário merecem atenção neste momento de ajuste de cadastro. O primeiro é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, ao qual todos os imóveis urbanos e rurais alcançados pelo IVA passam a se inscrever (LC 214/2025, art. 256),com incorporações e loteamentos recebendo um Código de Identificação da Obra (art. 269). O segundo é a equiparação da pessoa física a contribuinte de IBS e CBS quando a receita de locação superar R$ 240.000 no ano anterior (valor de referência, atualizado mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025) e o locador for titular de mais de três imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251). Nessa hipótese, a inscrição no CNPJ passa a ser exigida, e o prazo exato de adequação deve ser confirmado na orientação vigente da Receita Federal antes de orientar um caso concreto.
O que já dá para organizar agora
Antes de outubro, faz sentido revisar, com o time contábil e o ERP utilizado pela empresa:
- O cadastro fiscal de produtos e serviços, por NCM e NBS, base do enquadramento em alíquota cheia, reduzida ou zero.
- A parametrização do sistema, confirmando com o fornecedor se a emissão de NFS-e já contempla os grupos de IBS e CBS na data que se aplica a cada tipo de serviço.
- Os contratos de locação e administração que caem na janela de dezembro, revisando a forma de repasse de encargos ao locatário ou condômino.
- A apuração-sombra, usando a fase de 2026 para simular a carga no novo modelo e comparar com o regime atual antes que a cobrança comece a valer em 2027.
O que não é motivo de urgência excessiva
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22 de dezembro de 2025, afasta penalidades por ausência ou erro no preenchimento dos campos de IBS e CBS durante a fase inicial de adaptação. A Lei Complementar nº 227/2026 reforçou esse caráter educativo para a fase de transição, e o prazo exato de eventuais janelas de correção deve ser confirmado na redação vigente antes de orientar um caso concreto. Há espaço para ajustar processos com calma, desde que o trabalho comece agora, e não em cima da data limite.
O ano-teste de 2026 não aumenta a carga tributária da construção civil nem do setor imobiliário. Ainda assim, exige que cadastros, contratos e sistemas estejam prontos para o novo modelo de documento fiscal. Com outubro cada vez mais próximo, o momento de agir é agora. As empresas que se antecipam evitam rejeição de documentos e ajustes de última hora, e chegam a 2027 com mais clareza sobre o impacto real da reforma no fluxo de caixa da operação.
Preparar o cadastro hoje é proteger a operação de amanhã.
A JMS Contabilidade acompanha o cronograma de regulamentação junto ao CGIBS e à Receita Federal. Por isso, está preparada para revisar, junto com cada cliente, a parametrização do ERP e o enquadramento das operações ao novo regime. Conte com especialistas para atravessar essa transição com segurança.