Entre 2027 e 2032, a corretagem imobiliária convive com dois sistemas tributários ao mesmo tempo: o ISS, que deixa de existir até 2033, e o IBS e a CBS, que assumem o seu lugar. A intermediação passa a integrar o regime específico de bens imóveis, e isso alcança quase toda venda de imóvel.
Para quem vende ou intermedeia imóveis, a mudança tem calendário próprio e reflexos nos contratos. Por isso, vale entender o que muda, o que permanece e quais cláusulas merecem revisão com calma.
Além disso, a forma de contratar e de pagar a corretagem passa a fazer parte do planejamento da operação, com efeitos sobre o crédito de IBS e CBS e sobre a documentação fiscal.
O que muda na tributação da corretagem imobiliária
Até 2026, a corretagem de imóveis segue sujeita ao Imposto sobre Serviços (ISS),de competência municipal, conforme a Lei Complementar nº 116, de 31/07/2003. Além disso, incidem PIS e Cofins, de acordo com o regime tributário de quem presta o serviço.
Com a Lei Complementar nº 214, de 16/01/2025, os serviços de administração e intermediação de bens imóveis passaram a integrar o regime específico de bens imóveis (arts. 251 e 252). Nesse regime, a regra geral reduz em 50% as alíquotas, conforme o art. 261, caput.
Ainda assim, a alíquota de referência do IBS e da CBS não tem valor definitivo. Dessa forma, qualquer percentual que circule hoje é estimativa, e a simulação da carga efetiva só terá precisão com o número oficial.
Do ISS ao IBS e à CBS: o calendário de transição
No entanto, a mudança não acontece de uma só vez. O cronograma da reforma segue estas etapas:
- 2026: ano-teste, com destaque e apuração apenas informativos de IBS e CBS, sem recolhimento efetivo.
- 2027: a CBS entra em vigor com alíquota plena e substitui PIS e Cofins.
- 2029 a 2032: o ISS diminui gradualmente, e o IBS ocupa o seu espaço.
- 2033: o ISS deixa de existir, e o sistema definitivo, com IBS e CBS, passa a valer.
Na prática, a corretagem convive com os dois sistemas por alguns anos. Em razão disso, esse período exige atenção ao documento fiscal. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, define o calendário de obrigatoriedade desses documentos.
Quando há mais de um corretor na operação
Também é comum que uma venda envolva mais de um profissional, como o corretor da incorporadora e o da imobiliária parceira. Nesse caso, a Resolução CGIBS nº 6, de 30/04/2026, traz a regra no art. 364, § 5º.
Dessa forma, a base de cálculo de cada corretor é a parte da remuneração que ele ajustou. Excluem-se os valores que os contratantes pagam diretamente e os repasses entre corretores. Além disso, cada corretor responde pelo IBS sobre a sua parte.
Cuidado com a divisão: o contrato entre incorporadora, imobiliária e corretores deve deixar claro quem recebe o quê. Documentar bem a divisão facilita a apuração e reduz o risco de divergência fiscal.
Quem paga a corretagem e o crédito de IBS e CBS
Há duas formas de pagar a corretagem: o incorporador paga e embute o custo na operação, ou o comprador paga diretamente ao corretor. A reforma não proíbe nenhuma delas. Contudo, o efeito fiscal muda, e a análise do crédito segue três etapas.
Etapa 1: quem contrata. O adquirente do serviço só apropria crédito de IBS e CBS quando a aquisição se vincula à sua atividade econômica (Lei Complementar nº 214/2025, arts. 47 a 56). Assim, a corretagem que o incorporador contrata pode gerar crédito. Já quando o comprador pessoa física paga diretamente ao corretor, esse crédito não fica com o incorporador.
Etapa 2: em qual regime está o empreendimento. Atenção ao RET: quem opta pelo regime de transição, nos arts. 485 e 486 da mesma lei, não pode apropriar crédito de IBS e CBS sobre aquisições. Dessa forma, o crédito da corretagem existe no regime geral, e não no RET.
Etapa 3: se há documentação fiscal adequada. Sem o documento correto, o crédito não se sustenta, mesmo que a corretagem esteja ligada à atividade. Por isso, o contrato e o quadro-resumo precisam indicar quem paga e a quem.
Na relação com o comprador, o Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema 938 (julgado em 24/08/2016, REsp 1.599.511/SP),que é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador o pagamento da comissão de corretagem em incorporação imobiliária. Para isso, o vendedor precisa informar previamente o preço total e destacar o valor da comissão.
O que a Lei do Distrato exige no contrato
Na contratação, a Lei nº 13.786, de 27/12/2018, incluiu na Lei nº 4.591, de 16/12/1964, o art. 35-A, inciso III: o quadro-resumo do contrato de incorporação deve indicar o valor da corretagem, as condições de pagamento e o seu beneficiário.
Além disso, o art. 67-A, inciso I, da mesma lei prevê que, em caso de distrato, o incorporador pode deduzir o valor integral da comissão de corretagem da quantia a restituir ao comprador. Também nos loteamentos, a Lei nº 6.766, de 19/12/1979, traz regras equivalentes nos arts. 26-A, inciso II, e 32-A, inciso V.
Com a reforma, essas informações ganham mais uma função: servem de base para a documentação fiscal da operação. Assim, um quadro-resumo claro ajuda tanto na relação com o comprador quanto na organização tributária.
Pontos de atenção para incorporadoras e imobiliárias
Algumas providências ajudam a atravessar a transição com segurança:
- Revisar os contratos de corretagem e o quadro-resumo, conferindo valor, forma de pagamento e beneficiário.
- Mapear quem contrata e quem paga o corretor em cada empreendimento, e em qual regime ele se enquadra.
- Verificar com o corretor ou a imobiliária parceira como ficará a emissão do documento fiscal e o destaque de IBS e CBS.
- Preparar o ERP e o fluxo de contas a pagar para identificar a corretagem por empreendimento.
- Acompanhar a regulamentação, que ainda pode mudar ao longo de 2026.
Portanto, não existe um desenho único que sirva para todas as operações. Isso porque a melhor estrutura depende do regime do empreendimento, do contrato e do perfil do comprador. Por fim, cada caso exige simulação individual.
Nenhuma estrutura de corretagem substitui a análise do caso concreto. A simulação, empreendimento por empreendimento, é o melhor ponto de partida.
A JMS Contabilidade acompanha a reforma tributária no setor imobiliário e apoia incorporadoras, construtoras e imobiliárias na revisão de contratos, na parametrização fiscal e no planejamento das operações. Fale com um de nossos especialistas para simular o impacto no seu negócio.