A partir de 2027, o PIS e a Cofins deixam de existir e a CBS passa a valer integralmente. Depois, entre 2029 e 2033, o IBS substitui o ICMS e o ISS. Além disso, no setor imobiliário, o IBS e a CBS vão além da troca de tributos: as operações com imóveis ganharam um regime próprio, com reduções de alíquota, redutores e regras de transição.
O efeito, porém, não é igual para todos. Afinal, a construtora que presta serviços, a incorporadora no RET e a imobiliária que administra imóveis de terceiros sentem a reforma de formas diferentes.
Por isso, este post trata do impacto em cada um desses negócios. Se você quer primeiro entender o que são os novos tributos e como funciona a troca do PIS e da Cofins, comece por IBS e CBS: o que são, quais tributos substituem e como fica a troca do PIS e da Cofins em 2027.
IBS e CBS no setor imobiliário: a base comum
As operações com bens imóveis têm um regime específico de IBS e CBS (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251 a 270),que alcança a venda de imóveis, inclusive em incorporação e loteamento, a locação, a administração e a intermediação imobiliária e os serviços de construção civil (LC 214/2025, art. 252).
Nesse regime, a lei reduz as alíquotas do IBS e da CBS em 50%. Na locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é de 70% (LC 214/2025, art. 261). Por outro lado, o ITBI e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital continuam existindo e passam a conviver com os novos tributos.
Assim, como a alíquota de referência ainda depende de resolução do Senado Federal, só uma simulação mostra a carga final de cada operação. A seguir, o que muda para cada tipo de empresa do setor.
IBS e CBS nas construtoras
Hoje, a construtora que presta serviços de construção recolhe o ISS ao município e o PIS e a Cofins à União. Além disso, no lucro presumido, o PIS e a Cofins seguem o regime cumulativo, sem crédito sobre materiais e serviços contratados (Lei nº 10.833, de 29 de dezembro de 2003, art. 10, II).
Com a reforma, os serviços de construção civil passam ao regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, art. 252, V). Assim, os principais efeitos são:
- a CBS substitui o PIS e a Cofins em 2027, e o IBS substitui o ISS de forma gradual entre 2029 e 2033;
- a lei reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS sobre esses serviços (LC 214/2025, art. 261);
- além disso, materiais, equipamentos e serviços de terceiros vinculados à obra passam a gerar crédito, o que muda a conta de quem hoje está no regime cumulativo (LC 214/2025, art. 47);
- quem estava no regime cumulativo em 31 de dezembro de 2026 pode apropriar crédito presumido sobre o estoque existente em 1º de janeiro de 2027, nas hipóteses previstas em lei (LC 214/2025, art. 381);
- os documentos fiscais de aquisição passam a indicar o número do cadastro da obra no Cadastro Imobiliário Brasileiro, o que permite controlar o crédito por empreendimento (LC 214/2025, arts. 269 e 270).
Para a construtora, portanto, a principal consequência está no preço dos contratos. Por isso, empreitadas firmadas hoje e executadas depois de 2027 precisam prever como as partes vão tratar o novo tributo e os créditos, tema detalhado em construtora prestadora de serviço na reforma tributária.
IBS e CBS nas incorporadoras
Boa parte das incorporadoras recolhe hoje pelo Regime Especial de Tributação (RET): 4% sobre a receita mensal recebida, como pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins (Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, art. 4º). Como o PIS e a Cofins fazem parte desse pagamento, a reforma afeta diretamente o regime.
Por isso, os pontos centrais para as incorporadoras são:
- incorporações com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 podem recolher a CBS nos moldes do regime especial até a conclusão do empreendimento (LC 214/2025, art. 485);
- empreendimentos fora dessa regra seguem o regime específico de bens imóveis, com alíquotas reduzidas em 50% (LC 214/2025, art. 261);
- o redutor de ajuste permite tributar apenas a valorização do imóvel, a partir do custo de aquisição atualizado ou, em certos casos, do valor de referência do imóvel (LC 214/2025, arts. 257 e 258);
- o redutor social deduz R$ 100.000 por imóvel residencial novo e R$ 30.000 por lote residencial, depois do redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 259),valores de referência sujeitos a atualização;
- a permuta de imóveis não sofre incidência do IBS e da CBS, exceto sobre a torna (LC 214/2025, art. 252, § 2º, I).
Portanto, a empresa deve escolher entre manter o RET e migrar para o regime padrão empreendimento por empreendimento. Além disso, os detalhes de cada ponto estão em transição do RET até 2028, redutor de ajuste e redutor social e permuta de terreno por unidades na incorporação.
IBS e CBS nas imobiliárias
As imobiliárias recolhem hoje o ISS sobre a corretagem e a administração de imóveis, além do PIS e da Cofins. Com a reforma, porém, os serviços de administração e intermediação imobiliária entram no regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, art. 252, IV).
Dessa forma, para as imobiliárias, os efeitos aparecem na própria receita e na carteira de clientes:
- na própria receita, a CBS substitui o PIS e a Cofins em 2027 e o IBS substitui o ISS entre 2029 e 2033, com alíquotas reduzidas em 50% (LC 214/2025, art. 261);
- na carteira de clientes, por outro lado, a locação feita por contribuintes passa a ter alíquotas reduzidas em 70% (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único);
- ainda na carteira, a pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, a receita com locações superar R$ 240.000 e envolver mais de 3 imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I),valor de referência sujeito a atualização.
Por isso, a imobiliária que administra imóveis de terceiros passa a ter um papel de orientação: identificar quais proprietários podem se tornar contribuintes e ajustar contratos e repasses. Por fim, a mudança na corretagem está detalhada em corretagem imobiliária na reforma tributária.
IBS e CBS no setor imobiliário: o que fazer agora
A cobrança efetiva começa em 2027 para a CBS, mas a preparação depende de decisões tomadas antes disso:
- organizar os custos e os documentos fiscais por obra e por empreendimento, para não perder créditos;
- conferir a escrituração dos créditos de PIS e Cofins antes da extinção das contribuições;
- revisar contratos de longo prazo, como empreitadas, vendas na planta, locações e contratos de administração, quanto ao repasse do novo tributo;
- mapear as incorporações com patrimônio de afetação e a janela de opção pelo RET até 31 de dezembro de 2028;
- identificar, na carteira administrada, os proprietários que podem se tornar contribuintes;
- por fim, simular a carga de cada empreendimento nos dois cenários, antes de decidir lançamentos e preços.
Além disso, essas providências ficam mais simples quando a contabilidade, o fiscal e o financeiro trabalham com a mesma base de dados, por empreendimento.
No setor imobiliário, a decisão certa sobre o IBS e a CBS é a que a empresa simulou antes, empreendimento por empreendimento.
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