A incorporadora que vende unidades na planta e o condomínio em obra a preço de custo respondem a lógicas diferentes na Reforma Tributária do Consumo. A diferença aparece, sobretudo, no crédito de IBS e CBS.
Além disso, essa diferença pesa diretamente no custo final de cada unidade. Decidir sem simular pode significar pagar mais tributo do que o necessário, ou deixar de aproveitar um crédito ao qual a obra teria direito.
Duas lógicas diferentes de crédito de IBS e CBS desde a largada
A incorporadora é contribuinte regular do IBS e da CBS, tanto pela regra geral de contribuinte (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, art. 21, inciso I) quanto pelo regime específico de bens imóveis (LC 214/2025, arts. 251 a 270). Isso significa que ela:
- Capta crédito sobre os insumos e serviços da obra de forma sistemática, pela não cumulatividade plena (LC 214/2025, arts. 47 a 56).
- Tem a alíquota de suas operações de alienação, incorporação e construção civil reduzida em 50% (LC 214/2025, art. 261, caput).
Já o condomínio edilício em obra a preço de custo segue a lógica oposta na regra geral. O art. 26, caput, inciso I, da LC 214/2025 estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, porque as cotas condominiais funcionam como rateio de custo entre os próprios condôminos, não como receita de mercado. Enquanto essa condição se mantiver, não há débito sobre as cotas, mas também não há crédito sobre o que a obra compra.
O que acontece quando o condomínio tem receita de terceiros
A regra tem uma condição explícita: o condomínio só permanece integralmente fora do regime enquanto as cobranças dos próprios condôminos representarem pelo menos 80% da receita total (LC 214/2025, art. 26, § 2º, inciso II). Isso é comum em condomínios que também exploram antenas, publicidade, estacionamento para terceiros ou aluguel de salão de festas para não condôminos.
- Se a cobrança dos condôminos ficar em 80% ou mais da receita total, não há incidência de IBS e CBS sobre as cotas. Também não há crédito nesse cenário.
- Se ficar abaixo de 80%, o condomínio passa a ser tributado sobre as operações com terceiros, nos termos do art. 21 da LC 214/2025, e passa a apropriar crédito proporcional à razão entre receita tributada e receita total (art. 26, § 2º, inciso II, alínea “b”).
A regulamentação até aqui não define o período de aferição desse percentual, se mensal, trimestral ou anual. Por isso, recomenda-se manter controles segregados mês a mês e também acumulados.
A opção pelo regime regular e o crédito de IBS e CBS
O condomínio pode optar formalmente por deixar de ser uma entidade fora do regime e passar a ser contribuinte integral (LC 214/2025, art. 26, § 1º, combinado com o mecanismo de opção do art. 41, § 6º). Essa opção traz dois efeitos que vêm sempre juntos:
- O IBS e a CBS passam a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados pelo condomínio, tanto dos condôminos quanto de terceiros (LC 214/2025, art. 26, § 2º, inciso I). Não é possível optar só para a parte da obra.
- Em compensação, o condomínio passa a apropriar crédito nas aquisições vinculadas à sua atividade: energia, vigilância, manutenção, serviços contábeis e a própria obra. A lógica fica parecida com a de uma incorporadora.
O prazo exato de permanência nessa opção e a forma de exercício devem ser confirmados na redação vigente do art. 41, § 6º, antes de orientar um caso concreto, já que essa é uma decisão difícil de reverter no curto prazo. A conta muda de condomínio para condomínio. Uma parte relevante dos condôminos pessoa física não é contribuinte e, portanto, não gera crédito nas cobranças que faz. Isso pesa contra a opção em condomínios majoritariamente residenciais.
O ponto que a regulamentação ainda não resolveu
Tanto para incorporadoras quanto para condomínios que avaliam a opção pelo regime regular, falta resposta para uma pergunta concreta: as cobranças relacionadas à obra se enquadram como serviço de administração imobiliária, com redução de 50% da alíquota (LC 214/2025, art. 261, caput),ou como fornecimento sujeito às regras gerais, sem essa redução? Nem a LC 214/2025 nem a Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, respondem isso de forma explícita até o momento, e a literatura tributária especializada já aponta outras duas lacunas próximas: a classificação das cotas extraordinárias destinadas a obras e melhorias, e a definição de quem tem direito ao crédito quando a unidade está alugada, o proprietário ou o locatário. Enquanto isso não for esclarecido, o tratamento dessas cobranças deve ser conferido caso a caso.
A incorporadora capta crédito de IBS e CBS de forma sistemática, mas também gera débito sobre toda a receita de venda das unidades. Em contrapartida, o condomínio em preço de custo, na regra geral, não gera débito nem crédito algum. A opção pelo regime regular troca uma coisa pela outra por inteiro. Assim, só compensa depois de simular o volume de insumos com crédito disponível, a proporção de receita de terceiros e o perfil dos condôminos.
O que fazer agora
- Condomínios em obra a preço de custo: segregar contabilmente, desde já, a receita de condôminos e de terceiros, mês a mês, para sustentar a posição adotada perante o Fisco.
- Condomínios que avaliam a opção pelo regime regular: simular o débito total sobre todas as cobranças frente ao crédito realmente aproveitável antes de exercer a opção.
- Incorporadoras: confirmar que o ERP mantém contabilidade de custo por obra vinculada ao Código de Identificação da Obra (LC 214/2025, art. 269),porque, na prestação de serviço de construção civil a não contribuinte, o crédito de IBS e CBS sobre os materiais empregados só é apropriável até o valor do débito do serviço, e depende dessa contabilidade de custo por obra ou da referência à identificação da obra no CIB (LC 214/2025, art. 255, § 5º, combinado com a Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, art. 365).
Nenhuma dessas duas estruturas é superior à outra em abstrato. Na prática, a resposta depende da simulação do caso concreto, comparando débito e crédito projetados em cada cenário.
Simular antes de decidir é o que separa o custo real do custo estimado.
A JMS Contabilidade e Gestão Empresarial atende incorporadoras e condomínios em obra a preço de custo. Dessa forma, está preparada para simular, empreendimento por empreendimento, qual estrutura e qual decisão sobre a opção pelo regime regular fazem mais sentido para cada caso. Conte com especialistas para essa avaliação antes de decidir.